山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资 有限公司企业净资产价值评估项目 资 产 评 估 报 告 书 青天评报字［2017］第 QDV1065 号 青岛天和资产评定估计有限责任公司 二○一七年六月十六日 目 录 资产评定估计师声明........................................................................................................ 1 资产评定估计报告书摘要.............................................................................. 2 资产评定估计报告书.......................................................................................... 4 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者................ 4 二、评估目的............................................................................................................ 6 三、评估对象和评估范围........................................................................................ 7 五、评估基准日........................................................................................................ 9 六、评估依据............................................................................................................ 9 七、评估方法.......................................................................................................... 11 八、评估程序实施过程和情况.............................................................................. 14 九、评估假设.......................................................................................................... 16 十、评估结论.......................................................................................................... 17 十一、特别事项说明.............................................................................................. 18 十二、评估报告使用限制说明.............................................................................. 19 十三、评估报告日.................................................................................................. 19 十四、资产评定估计师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字...................... 20 备查文件.................................................................................................................. 21 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 1页 资产评定估计师声明 一、我们在执行本资产评定估计业务中，遵循相关法律和法规和资产评定估计准 则，恪守独立、客观和公正的原则；依照我们在执业过程中收集的资料， 评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担对应法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经 其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性、恰当使用评估报告 是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与 相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及的资产、负债进行现 场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关 注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料做了查验，并对已经发 现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足 评估报告要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和 限定条件的限制，评估报告使用者应当最大限度地考虑评估报告中载明的假设、 限定条件、特别事项说明、使用限制说明及其对评估结论的影响。 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 2页 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司涉及的青岛键富投资有限公司 企业净资产价值评估项目 资 产 评 估 报 告 书 摘 要 青天评报字[2017]第 QDV1065 号 重要提示：以下内容摘自资产评定估计报告书正文，欲了解本评估项目的详 细情况和合理理解评估结论，应认真阅读资产评定估计报告书正文。 一、评估目的：满足山东齐星铁塔科技股份有限公司拟转让青岛键富 投资有限公司的需要，对青岛键富投资有限公司 2017 年 4 月 30 日的企业 净资产价值做评估，确定其市场价值，为其经济行为提供价值参考。 二、评估对象和评估范围：本次资产评定估计的对象为青岛键富投资有限 公司的企业净资产价值，评估范围为青岛键富投资有限公司申报的全部资 产及负债。 三、价值类型：本次评估选择的价值类型为市场价值。 四、评估基准日：2017 年 4 月 30 日。 五、评估方法：本次评估采用成本法（资产基础法）做评估。 六、评估结论： 青岛键富投资有限公司申报评估的资产账面价值 8,344.71 万元，负 债账面价值 247.26 万元，净资产账面价值 8,739.06 万元。 评估后，资产评估值 8,838.90 万元，负债评估值 99.84 元，净资产 评估值 8,739.06 万元，净资产比账面净资产增加了 641.60 万元，增值率 为 7.92%。 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 3页 因此，采用成本法评估后青岛键富投资有限公司企业净资产在本次评 估基准日的市场价值为 8,739.06 万元，大写人民币捌仟柒佰叁拾玖点零 陆万元。 本次评估结论未考虑少数股权因素可能会引起的折价，也未考虑股权流 动性可能对评估对象价值的影响。 七、本评估报告的有效使用期：本评估报告有效使用期为一年，自评 估基准日 2017 年 4 月 30 日至 2018 年 4 月 29 日。 八、特别事项说明： 本次评估，青岛键富投资有限公司申报的各项资产及负债账面价值均 为山东和信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的账面价值。 九、评估报告日：二○一七年六月十六日。 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 4页 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司涉及的青岛键富投资有限公司 企业净资产价值评估项目 资 产 评 估 报 告 书 青天评报字[2017]第 QDV1065 号 山东齐星铁塔科技股份有限公司： 青岛天和资产评估有限责任公司接受贵公司的委托，依照国家有关法 律、法规和资产评定估计准则、资产评定估计原则，采用成本法（资产基础法）， 按照必要的评估程序，对山东齐星铁塔科技股份有限公司拟转青岛键富投 资有限公司所涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值在评估基准 日 2017 年 4 月 30 日的市场价值进行了评估。现将资产评定估计情况及评估结 果报告如下： 一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者 （一）委托方：山东齐星铁塔科技股份有限公司 名 称：山东齐星铁塔科技股份有限公司 统一社会信用代码：70B 类 型：股份有限公司（上市） 住 所：邹平县开发区会仙二路 法定代表人：李韶军 注册资本：陆亿叁仟玖佰伍拾贰万肆仟伍佰陆拾伍元整 成立日期：2002 年 9 月 30 日 经营期限：2002 年 9 月 30 日至长期 营业范围：本单位制造机械式停车安装、改造、维修（有效期限以许 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 5页 可证为准）。生产销售铁塔、钢管塔、架构、管道和钢管柱及建筑用轻钢 厂房、停车设备；电线电缆、电瓷、绝缘子、高低压开关柜及电力金具、 物流仓储设备及其软件；本公司产品的出口业务及所需原材料的进口业务； 公路标志、标线、护栏、隔离棚、防眩板工程项目施工及安装；机械式立体停 车设备的维护及技术服务，承包与其实力、规模、业绩相适应的国外工程 项目及对外派遣实施上述境外工程所需的劳务人员（凭资格证书经营）。 （依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可开展经营活动）。 （二）被评估单位：青岛键富投资有限公司（简称“青岛键富”） 名称：青岛键富投资有限公司 统一社会信用代码： 营业场所：山东省青岛市胶州市九龙工业园新东路 17 号 法定代表人：李明 注册资本：捌仟万元 公司类型：有限责任公司（自然人投资或控股） 营业范围：以自有资金进行资产管理、投资管理，企业管理咨询（以 上未经金融监督部门批准，不可以从事吸收存款、融资担保、代客理财等金 融业务），企业策划，技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务、技术 推广；货物与技术进出口业务（法律和法规禁止的除外，法律和法规限制的， 凭许可经营），物业管理。（依法须经批准的项目，经有关部门批准后方可 开展经营活动）。 历史沿革：2016 年 10 月，青岛星跃铁塔有限公司依据公司章程修正 案以及股东决议实施派生分立，从青岛星跃铁塔有限公司中分立两家新公 司，分立后的新公司其中之一为：青岛键富投资有限公司，注册资本为 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 6页 8,000 万元，股东为健和投资管理有限公司。 青岛键富投资有限公司现执行《企业会计准则》和《企业会计制度》， 按现行税法规定缴纳公司所得税、增值税、城建税、教育费附加等各种税 费。 截止本次评估基准日，公司申报账面资产总额 8,344.71 万元，负债 总额 247.26 万元，净资产 8,097.45 万元。 青岛键富近二年经审计后的财务及经营情况如下表： 单位：人民币万元 一、资产、财务情况 2016-12-31 2017-4-30 总资产 8,424.70 8,344.71 总负债 209.29 247.26 净资产 8,215.41 8,097.45 二、经营情况 2016 年度 2017 年 1--4 月 出售的收益 105.22 净利润 -117.96 （三）委托方与被评估单位的关系 被评估单位——青岛键富投资有限公司为委托方——山东齐星铁塔 科技股份有限公司的全资子公司健和投资管理有限公司的全资子公司。 （四）业务约定书约定的其他评估报告使用者 除委托方及被评估单位外，本评估报告仅供委托方本次经济行为涉及 的相关政府管理部门使用。 二、评估目的 根据山东齐星铁塔科技股份有限公司《经理办公会会议纪要》，为突 出主业，山东齐星铁塔科技股份有限公司拟转让青岛键富投资有限公司股 权。 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 7页 本次经济行为是为满足山东齐星铁塔科技股份有限公司拟转让青岛 键富投资有限公司股权的需要，对青岛键富投资有限公司 2017 年 4 月 30 日的企业净资产价值做评估，确定其市场价值，为其经济行为提供价值 参考。 三、评估对象和评估范围 本次资产评定估计的对象为青岛键富投资有限公司的企业净资产；评估范 围为青岛键富投资有限公司申报的全部资产及负债。 青岛键富投资有限公司申报账面资产总额 8,344.71 万元，其中流动 资产 39.22 万元，固定资产 7,186.61 万元，非货币性资产 1,118.88 万元；负 债总额 247.26 万元。 纳入本次评估范围的主要资产情况简述如下： （一）货币资金：申报账面价值为 149,620.78 元，为企业在生产经 营过程中持有的现金及银行存款。 （二）预付账款：申报账面净值为 2,866.40 元，为企业在正常生产 经营过程中形成的预付货款，大部分为一年以内的预付款项。 （三）另外的应收款：申报账面净值为 220,651.43 元，最重要的包含企业 应收的个人借款、代垫社保费、物业、房屋租赁费等，大部分为一年以内 的应收款项。 （四）存货：申报账面净值 19,049.19 元，主要为食堂小卖部的库存 商品。 （五）固定资产——房屋建筑物类资产：申报账面净值为 65,868,226.97 元，本次委估的生产、办公用房屋建筑物类资产位于青岛 胶州市九龙工业园 17 号园区内，总共为 5 大项，包括生产办公大楼（其 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 8页 中包括研发大楼、职工宿舍楼、专家公寓楼、餐厅楼、淋浴楼）总建筑面 积为 34399.81 平方米。不动产权号为：鲁（2016）胶州市不动产权第 0009951 号，现登记在青岛星跃铁塔有限公司名下，处于抵押状态正在办理过户手 续。 （六）固定资产——设备类资产：申报账面净值为 5,997,835.43 元， 本次委托评估的设备为该公司所有的办公用设备，共 152 项，共计 1,501 台（套）。包括机器设备和电子设备等，形成时间为 2010 年 8 月～2017 年 4 月。本次委估的主要设备为地源热泵、全自动洗涤脱水设备、RO 净水及 供水系统、生活区 360KV 箱变等；办公设备为：空调、电脑、洗衣机、办 公桌椅等。 该公司委估设备整体技术状况良好，能够很好的满足企业正常生产的要求。 （七）非货币性资产——土地使用权：申报账面净值为 11,188,840.57 元， 为鲁 2016 胶州市不动产权第 0009951 号土地使用权，土地使用权面积为 土地使用面积 57123.18 平方米。该项土地剩余使用的时间到 2061 年 5 月 26 日。 （八）应该支付的账款：申报账面价值 29,126.86 元，为企业应付供应商的 原料采购款。 （九）应付职员薪酬：申报账面价值 98,502.96 元，为企业应付未付 的职工工资。 （十）应交税费：申报账面价值 4,682.22 元，为企业应交未交的增 值税、城市维护建设税、教育费附加、水利建设基金及地方教育费附加等。 （十一）其他应该支付款：申报账面价值 374,745.07 元，主要为企业计 提的保安费、物业、招待、餐卡费等。 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 9页 （十二）递延收益：申报账面价值 1,965,493.64 元，为企业收到的 的地源热泵财政补贴款摊余额。 本次评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一 致。被评估单位的评估基准日财务报表已由山东和信会计师事务所（特殊 普通合伙）出具了专项《审计报告》；本次评估，各项资产及负债的申报 账面价值均为审计后的账面价值。 本次评估前无资产剥离行为及不良资产核销行为。 四、价值类型及其定义 本次评估选择的价值类型为市场价值。由于本次所执行的资产评估业 务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求，因此本次评估选 择的价值类型为市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫 的情况下，评估对象在评估基准日做正常公平交易的价值估计数额。 五、评估基准日 本项目资产评定估计基准日为 2017 年 4 月 30 日。 选取 2017 年 4 月 30 日为评估基准日是委托方确定的，该评估基准日 为会计期末，企业财务资料比较齐全，评估资料便于收集，有利于该项经 济行为的操作，并与评估目的实现日及评估人员现场上班时间较为接近。 六、评估依据 （一）法规依据 1、《中华人民共和国资产评定估计法》； 2、国务院 1991 年第 91 号令《国有资产评定估计管理办法》； 3、国务院第 378 号令《企业国有资产监督管理暂行条例》； 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 10页 4、原国家国有资产管理局国资办发[1992]36 号《国有资产评定估计管理 办法施行细则》； 5、国务院国有资产监督管理委员会第 12 号令《企业国有资产评定估计管 理暂行办法》； 6、国务院国有资产监督管理委员会国资发产权[2006]274 号《关于加 强企业国有资产评定估计管理工作有关问题的通知》； 7、国务院国有资产监督管理委员会国资产权[2009]941 号《关于企业 国有资产评定估计报告审核工作有关事项的通知》； 8、财政部第 14 号令《国有资产评定估计管理若干问题的规定》； 9、《中华人民共和国公司法》； 10、《中华人民共和国证券法》 11、《中华人民共和国物权法》； 12、《企业会计准则》； 13、其他与本次评估有关的法规。 （二）评估准则依据 1、财政部财企[2004]20 号文《资产评定估计准则――基本准则》； 2、财政部财企[2004]20 号文《资产评定估计职业道德准则――基本准则》； 3、中评协[2007]189 号文《资产评定估计准则――评估程序》； 4、中评协[2007]189 号文《资产评定估计准则――评估报告》； 5、中评协[2007]189 号文《资产评定估计准则――机器设备》； 6、中评协[2007]189 号文《资产评定估计准则——业务约定书》； 7、中评协[2007]189 号文《资产评定估计准则——工作底稿》； 8、中评协[2011]227 号《资产评定估计准则——企业价值》； 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 11页 9、中评协[2010]214 号文《评估机构业务质量控制指南》； 10、会协[2003]18 号文《资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》。 （三）权属依据 1、资产入账凭证及购置合同、发票等； 2、青岛键富投资有限公司提供的其他产权证明材料。 （四）取价依据 1、山东和信会计师事务所（特殊普通合伙）出具的山东齐星铁塔科 技股份有限公司本次出售资产事宜的专项审计报告——和信审字（2016） 第 000496 号审计报告； 2、青岛键富投资有限公司历史年度财务及生产经营资料； 3、近期《全国办公设备及家用电器报价》； 4、网络上获取的产品价格信息； 5、企业与供货厂家签订的设备购置合同； 6、《资产评定估计常用数据与参数手册》； 7、《中华人民共和国增值税暂行条例》； 8、委托方及被评估单位提供的别的资料； 9、本评估机构掌握的各项收费标准及其他价格信息。 七、评估方法 企业价值评估的基本方法主要有资产基础法、收益法和市场法。企业 价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为 基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值 的评估方法；企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现， 确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法有股利折现法和 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 12页 现金流量折现法；企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市 公司或者可比交易案例作比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法 常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。 《资产评定估计准则——企业价值》规定，评估师执行企业价值评估业务， 应该依据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分 析收益法、市场法和资产基础法三种资产评定估计基本方法的适用性，恰当选 择一种或者多种资产评定估计基本方法。 本次评估采用成本法（资产基础法）做评估，确定最终的评估结论。 选用理由如下： （一）市场法适用性分析：考虑到在公开市场上不易获取足够数量的 资产组交易可比案例及其交易信息等详细资料，因此本次评估不宜采用市 场法。 （二）收益法适用性分析：公司历史经营状况不稳定，因此，公司未 来经营和收益状况不宜预测。因而不宜采用收益法。 （三）成本法适用性分析：选用成本法（资产基础法），可在合理评 估企业申报的各项资产和负债价值的基础上，确定评估对象的价值，具有 直观性，便于评估报告使用者正确理解评估结论。具体如下： 1、流动资产 根据不同类别资产的特点，在核实其真实性、准确性的基础上，逐项 确定其评估值。 2、固定资产 基本公式：评估值＝重置价值×成新率 （1）房屋建筑物类资产 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 13页 ①重置价值的确定： 房屋建筑物的重置价值考虑了综合造价、前期费用、另外的费用及资金 成本等价值构成因素后综合确定。 ②成新率的确定： 分别不一样的情况，采用打分法、年限法综合确定。 （2）设备类资产 ①重置价值的确定： 对从购置到投入到正常的使用中时间比较久，重置价值一般按设备现行不含税购置 价并考虑运杂费、安装调试费及建设期间发生的资金成本等因素后确定； 对车辆，重置价值按近期的车辆市场行情，参照与评估对象品质和功能相 同或相似车辆的市场行情报价，再考虑车辆购置税、挂牌费后确定；对其他机 器设备，重置价值按其现行不含税购置价并考虑运杂费、安装调试费后确 定。 ②成新率的确定： 根据设备的详细情况分别采取了年限法、打分法或采用其中两种方法综 合确定。 3、非货币性资产 申报非货币性资产为土地使用权，具体如下： 对土地使用权采用市场比较法评估，市场比较法是依据市场中的替代 原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似 地产作比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地 客观合理价格的方法。基本公式： V＝VB×A×B×D×E×K 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 14页 V――待估宗地价格； VB――比较实例价格； A――待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数； B――待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数； D――待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数； E――待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数； K――年期修正等其他因素修正系数。 4、负债 在清查核实其真实性、准确性的基础上，区别不同的负债分类，确认 其是否车库业务资产组截至本次评估基准日实际承担的负债，逐项确定其 评估值。 八、评估程序实施过程和情况 评估工作于 2017 年 5 月 10 日开始，至 2017 年 6 月 17 日结束。具体 分以下几个阶段： （一）明确评估业务基本事项 资产评估机构与委托方及其他相关当事人讨论、阅读基础材料，进行 必要的初步调查，与委托方及被评估单位等共同明确资产评估业务基本事 项，分析评估项目风险、专业胜任能力、评估机构及人员的独立性。 （二）签订资产评估业务约定书 在明确上述评估业务基本事项的基础上，评估机构与委托方签订《资 产评估业务约定书》，约定书包括评估目的、评估范围、评估基准日、出 具报告书时间要求、收费额及报告书使用范围等内容。 （三）编制资产评估计划 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 15页 根据本评估项目的具体情况及时间要求，考虑评估目的、评估对象状 况、评估业务风险、评估项目规模和复杂程度、涉及资产的结构、类别、 数量及分布状况、相关资料收集状况及评估人员的专业胜任能力、经验及 助理人员配备情况等，编制评估计划。 （四）现场调查 根据委估资产的特点，我们将评估人员分成房产土地、设备、财务综 合三个评估小组，由项目负责人带领评估人员于 2017 年 5 月 11 日进入青 岛键富投资有限公司，全面清查各项资产和核实各项负债，并对青岛键富 投资有限公司的历史经营情况、历史成本费用情况等资料进行了详细的核 实。现场调查工作于 2017 年 5 月 16 日结束。 根据委估资产的类别不同，采用不同的资产勘查或现场调查方式，全 面、客观了解评估对象，核实被评估单位提供资料的可靠性。如：对固定 资产逐项现场勘查；对存货进行抽查盘点；对银行存款核对银行对账单； 对往来款项进行账务核实及发函询证等评估程序，确认其真实性及准确性 等等。 （五）收集评估资料 通过与委托方及被评估单位进行沟通、指导其对评估对象进行清查等 方式，对评估对象或被评估单位资料进行了解；在具体资产清查过程当中， 注意从委托方、被评估单位及其他相关当事方索取与评估有关的资料，并 确信资料来源的可靠性；同时，在评估机构日常工作中收集的信息资料中 筛选与本评估项目有关的资料加以使用。 （六）评定估算 评定估算是资产评估师根据资产评估理论和技术，对影响资产评估价 青岛天和资产评估有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 16页 值的各种因素进行综合分析、推理和判断的过程，主要包括：分析资产评 估资料、恰当选择资产评估方法、运用资产评估方法形成初步评估结论、 综合分析确定评估结论、资产评估机构内部三级复核等具体工作步骤。 （七）编制和提交评估报告 在与委托方做必要沟通的前提下，按照《资产评定估计准则——评估报 告》等规范的要求，编制《资产评定估计报告书》、《资产评定估计说明》、《资产评 估明细表》等，并按业务约定书规定的时间及方式向委托方提交评估报告。 （八）工作底稿归档 评估机构将在资产评估工作中形成的、与资产评估业务相关的、有保 存价值的各种文字、图表、图像等资料做整理并装订后，及时予以归档。 九、评估假设 本次评估结果是反映委估净资产在本次特定评估目的下的市场价值， 没有考虑企业将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊交易方或特殊交 易方式可能追加付出的价格等对其估价的影响。并且，本次评估结论是基 于以下假设得出的： （一）国际及国内宏观经济形势无重大变化，企业所处地区的政治、 经济、行业和社会环境无重大变化； （二）影响企业经营的国家现行有关法律、法规及企业所属行业的基 本政策无重大变化； （三）国家现行的税收政策无重大变化； （四）被评估企业在存续期内，不存在因对外担保等事项导致的大额 或有负债； （五）被评估企业的会计政策与核算方法无重大变化； 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 17页 （六）除评估报告中已有揭示以外，假定企业已完全遵守现行的国家 及地方有关规划、使用、占有、环境及其他相关的法律、法规； （七）无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响。 如果上述条件发生变化，评估结果一般会失效，委托方应及时聘请评 估机构重新确定评估结论。 十、评估结论 青岛键富投资有限公司申报评估的资产账面价值 8,344.71 万元，负 债账面价值 247.26 万元，净资产账面价值 8,097.45 万元。 评估后，资产评定估计值 8,838.90 万元，负债评估值 99.84 元，净资产 评估值 8,739.06 万元，评估后净资产比账面净资产增加了 641.60 万元， 增值率为 7.92 %。 因此，采用成本法评估后青岛键富投资有限公司企业净资产在本次评 估基准日的市场价值为 8,739.06 万元，大写人民币捌仟柒佰叁拾玖点零 陆万元。 资产评定估计结果分类汇总表 评估基准日：2017 年 4 月 30 日 账面价值 评估价值 增减值 增值率％ 项 目 A B C=B-A D=C/A×100% 1 流动资产 39.22 39.22 - - 2 非流动资产 8,305.49 8,799.68 494.19 5.95 其中：可供出 3 售金融资产 - - - 持有至 4 到期投资 - - - 长期应 5 收款 - - - 长期股 6 权投资 - - - 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 18页 投资性 7 房地产 - - - 固定资 8 产 7,186.61 7,302.94 116.33 1.62 在建工 9 程 - - - 1 工程物 0 资 - - - 1 固定资 1 产清理 - - - 1 生产性 2 生物资产 - - - 1 油气资 3 产 - - - 1 无形资 4 产 1,118.88 1,496.74 377.86 33.77 1 开发支 5 出 - - - 1 商誉 6 - - - 1 长期待 7 摊费用 - - - 1 递延所 8 得税资产 - - - 1 其他非 9 流动资产 - - - 2 资产总计 0 8,344.71 8,838.90 494.19 5.92 2 流动负债 1 50.71 50.71 - - 2 非流动负债 2 196.55 49.14 -147.41 -75.00 2 负债合计 3 247.26 99.84 -147.41 -59.62 2 净资产（所有 4 者权益） 8,097.45 8,739.06 641.60 7.92 本次评估结论未考虑少数股权因素可能导致的折价，也未考虑股权流 动性可能对评估对象价值的影响。 十一、特别事项说明 1、本次评估，青岛键富投资有限公司申报的各项资产及负债账面价 值均为经山东和信会计师事务所（特殊普通合伙）审计后的价值。 2、鲁（2016）胶州市不动产权第 000951 号不动产证书，由青岛星跃 铁塔有限公司 2016 年派生分立至青岛键富投资有限公司，因该不动产于 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 19页 2016 年 12 月 29 日由青岛星跃铁塔有限公司抵押给中国银行股份有限公司 邹平支行，目前尚处于抵押状态，暂时无法办理过户手续，截止本次评估 基准日，该不动产证书的权利人为青岛星跃铁塔有限公司。 3、专家公寓楼没办理房产证，按设计面积评估。 3、公司由青岛星跃铁塔有限公司分立设立，设备发票合同均为青岛 星跃铁塔有限公司。 评估时，我们未考虑上述权属瑕疵可能对资产评定估计值的影响。 十二、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途； （二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用； （三）除法律、法规规定以及相关当事方另有约定外，未征得出具评 估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开 媒体； （四）本评估报告的有效使用期为 1 年。自 2017 年 4 月 30 日至 2018 年 4 月 29 日。在评估报告有效使用期内，评估目的实现时，应以评估结 果作为参考依据（还需结合重大期后事项进行调整）。超过有效使用期或 评估假设前提发生变化，需重新进行资产评定估计； （五）遵守相关法律、法规和资产评定估计准则，对评估对象在评估基准 日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见是注册评估师的责任； 提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用 评估报告是委托方和相关当事方的责任。评估结论不应当被认为是对评估 对象可实现价格的保证。 十三、评估报告日 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 20页 本评估报告日为 2017 年 6 月 16 日。 十四、资产评定估计师签字盖章、评估机构盖章和法定代表人签字 评估机构法定代表人： 资产评定估计师： 青岛天和资产评定估计有限责任公司 二○一七年六月十六日 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd 山东齐星铁塔科技股份有限公司 拟转让青岛键富投资有限公司股权涉及的青岛键富投资有限公司企业净资产价值评估项目 第 21页 青岛天和资产评定估计有限责任公司 Qingdao Tianhe Assets Appraisal Co.,Ltd